Louer un appartement pour pouvoir s’installer durablement ou carrément devenir propriétaire de son chez soi. Une préoccupation quotidienne pour les membres actifs de la société. Pourtant, ce problème soulève de nombreuses interrogations, surtout s’il s’agit d’un premier logement ! Comment s’y prendre ? A qui s’adresser ? Comment éviter les arnaques ?NOFI, a interrogé les fondateurs de Richesse Immobilière, un cabinet de gestion de patrimoine et agence immobilière situé à Montreuil en Seine-Saint-Denis.
Devenir propriétaire :
Quel est le profil des personnes qui accèdent à la propriété ?
Essentiellement des gens issus de la classe moyenne. Avec des revenus à partir de 1400 euros de salaire par mois. La moyenne se situe autour de 1600 euros de salaire mensuel environ. Néanmoins, il y a aussi des personnes qui pensaient ne pas pouvoir accéder à la propriété et comptaient rester dans des locations. Aujourd’hui, ces derniers peuvent bénéficier d’une forte baisse des taux de crédits pour le logement.
Quelles sont les conditions idéales d’accès à la propriété ?
On va surtout demander du CDI car les banques aiment la stabilité. Toutefois, les statuts Interim et CDD peuvent aussi prétendre à l’achat, mais on leur demandera une garantie de 3 ans d’activité minimum et un apport minimum puisse être de 10%. On va être plus exigeants envers eux parce qu’ils sont des profils à risques.
Qu’en est-il des personnes qui ont eu des interdits bancaires ?
Les banques ont la possibilité de regarder vos antécédents, elles vérifient généralement sur les trois derniers mois. Donc si les incidents sont antérieurs, ça ne devrait pas poser de problèmes.
En cas de brutal changement de ma situation financière, à partir de quand la procédure d’achat peut- elle être interrompue ?
En tant qu’agence, nous ne pouvons pas intervenir car nous ne sommes qu’un intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur. Nous travaillons pour le client et l’acheteur lorsqu’il a des dettes, doit s’en acquitter auprès des banques. Il devra donc souscrire à un prêt en banque et rembourser directement l’intéressé. C’est pour ça qu’on fait une étude approfondie de chaque dossier d’acheteur potentiel. Nous vérifions qu’il est solvable sur le long terme et qu’il a les ressources nécessaires afin de ne pas se retrouver dans ce genre de situations. Car cela va à l’encontre de nos convictions qui sont de proposer un service de qualité responsable.
Pourquoi est-il préférable de passer par une agence, plutôt que directement par la banque ou un particulier ?
Cela dépend des agences. Certaine ne proposent que le bien sans aucun conseil. Ou seulement le financement avec leurs banques « partenaires ». De plus, ces agences sont souvent sectorisées : par exemple, si l’agence est à Montreuil, elle ne proposera que des biens sur Montreuil. Parce que les agences ne proposent que de l’ancien et uniquement des biens vendus par le voisinage. La banque va proposer uniquement ses produits bancaires, ou ceux de ses partenaires.
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Nous, nous sommes différents parce que nous sommes un CGP (cabinet de gestion de patrimoine) indépendant des banques et promoteurs, notre seul employeur c’est le client. Nous avons plusieurs casquettes (agence immobilière, courtier en prêt immobilier et en assurance) et nous proposons donc toutes sortes de biens dans le neufs ou l’anciens sans limitation de secteurs puisque les clients peuvent acheter avec nous sur toute la France tout en bénéficiant de services innovateurs. Notamment l’achat sans apport à partir de 1400 euros de revenus un concept inventé par notre Cabinet, l’accompagnement de A à Z, les conseils sur la gestion des comptes bancaires et des crédits qui est un service bien particulier de notre structure. Beaucoup achètent pour la première fois, et n’ont pas d’exemple de propriétaires dans leur entourage, surtout dans notre communauté. C’est plus compliqué car certaines personnes peine à trouver les informations et se repose donc sur le conseiller pour ne pas avoir à parler à plusieurs interlocuteurs.
Devenir locataire :
En tant que locataire d’un bien immobilier, quels travaux sont à ma charge ?
Tous les travaux sont à la charge du bailleur ; tous les problèmes de plomberie ou de logistique (chauffage, peinture, etc…) qui peuvent arriver ensuite sont toujours à la charge du bailleur. Comme on sait que certains propriétaires sont lents, on a toujours envie d’aller vite et de faire les travaux soi-même parce qu’on habite le bien. Dans ce cas, il faut faire faire un devis des travaux et l’envoyer au bailleur, qui logiquement, est obligé de rembourser.
Ais-je le droit d’effectuer des travaux de rénovation dans mon appartement de location ?
Il faut avoir l’accord du propriétaire au préalable. Parce que c’est son bien. Sinon, si vous faites des travaux qui occasionnent ensuite un problème, il peut se dégager de toute responsabilité. Il s’agit alors de dégradation et cela peut être une des clauses qui mettrait fin au contrat de location.
En cas de retard de loyer ou d’avis d’expulsion, comment l’agence peut-elle me venir en aide ?
On peut discuter avec le propriétaire mais c’est lui qui à la décision finale. Lorsque le bailleur vient nous voir, il s’attend à ce qu’on lui propose un locataire solvable, et donc à ne pas être confronté à ce type de problématiques. L’assurance lui permet de recevoir ses mensualités, quand bien-même le locataire ne paierait pas mais ce n’est pas une situation agréable pour nous. Ce n’est pas dans notre intérêt.
En cas d’absence de longue durée, ais-je le droit d’avoir recours à la sous-location ?
Tout dépend du bail signé. Si ce n’est pas autorisé dans le contrat, il faut quand même adresser un courrier avec accusé-réception au propriétaire pour se protéger et être dans la légalité, parce que qu’en cas de litige, les risques deviennent importants. Mais c’est lui qui a le dernier mot, il peut l’autoriser comme le refuser.
Si je suis entrée seule dans l’appartement, ais-je le droit ensuite d’y faire venir quelqu’un pour vivre avec moi ? Dois-je déclarer cette personne à mon bailleur ?
Non, on n’est pas obligé de le déclarer auprès du propriétaire. C’est votre appartement, contractuellement, c’est vous qui avez l’engagement avec le bailleur. Mais ça ne change rien. C’est pareil pour la colocation. Tant que le loyer est payé, en général il ne prête pas attention mais, c’est en cas de problème que les choses peuvent se compliquer.
Cela peut-il être un motif d’expulsion ?
Devant un juge ce n’est pas valable. C’est son appartement mais il lui faut une réelle cause d’expulsion, faire venir des gens n’en n’est pas une. Après, le propriétaire peut donner un préavis au locataire s’il veut récupérer son appartement ou qu’il n’est pas d’accord.
Eviter les arnaques
Quels sont les profils les plus sujets aux arnaques en ligne ?
Les personnes qui font partie de la classe moyenne sont les plus pénalisées sur la question du logement. Parce que ceux qui sont les plus pauvres ont la possibilité d’avoir un logement social en HLM. Les plus riches sont déjà propriétaires, parce que l’immobilier est un des fondements de la richesse. La classe moyenne est pénalisées parce qu’une personne qui touche par exemple 2000 euros de revenus, sera dans l’obligation soit d’investir soit de partir dans le secteur privé. Il n’y a pas non plus énormément de logements avec le 1% patronal. Donc cette personne sera plus assujettie aux arnaqueurs. Il y a beaucoup d’escrocs parce qu’on est dans une période de crise du logement, et donc beaucoup d’opportunités pour les arnaqueurs. On sait que les gens sont dans le besoin car se loger est un besoin urgent.
Est-ce normal que le propriétaire qui a mis son annonce en ligne me demande un mandat avant que toutes les formalités soient réglées ?
C’est louche qu’une personne vous demande de l’argent avant que les formalités soient réglées. Le bien du propriétaire est un investissement donc s’il est plus intéressé par l’argent que par le dossier de son futur locataire, c’est bizarre. Sauf s’il vend une liste*.
Peut-on bénéficier de conseils auprès de l’agence Richesse Immobilière, même si on n’achète son bien ailleurs ?
Oui bien sûr. On peut venir chercher du conseil ici même si on n’achète pas via Richesse immobilière. Le but c’est de tisser un réseau parce que celui qui vient prendre du conseil nous recommandera ou passera par nous pour son prochain projet immobilier.
Ce que vous ne savez pas ! :
- Il y a une forte crise du logement. L’Etat français accorde donc des prêts à taux 0 pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires dans l’immobilier, notamment aux « primo-accédants », ceux qui ne sont pas propriétaire depuis plus de 2 ans.
- Pour créer de l’emploi, dans le cadre du projet « Grand Paris », les banques proposent des taux intéressants dans l’immobilier parce qu’il y a un gros marché à prendre.
- On peut démarrer l’achat d’un bien immobilier à partir de 1300 euros de revenus mensuels, et sans apport !
- Toute agence immobilière a un devoir de conseil envers ses clients. S’il y a un manquement à ce niveau, le client peut porter plainte contre l’agence.
- Le préavis donné par le bailleur pour vous faire quitter les lieux doit être de 3 mois minimum (sauf modalité spécifique déclarée au préalable dans le contrat de location)
- *Vous pouvez acheter des listes d’appartements à louer auprès de bailleurs ou de marchands de listes (« vendeurs de listes »), et prendre vous-même contact avec les propriétaires.
